北上广深全面落地“认房不认贷”政策，至今已满一周年。这一被视为楼市“强心剂”的政策，在激发市场活力的同时，也呈现出量价分化的新特征。国家统计局及多家机构数据显示，四大一线城市全年新房及二手房成交量同比上涨约32%，但房价并未出现普涨，市场在政策刺激下逐步走向理性修复。
成交量脉冲式回升，改善需求集中释放
政策落地后，一线城市楼市迅速反应。以上海为例，2023年9月新房认购量环比激增174%，多个热门板块如嘉定新城、海淀永丰等项目认购率突破200%。北京、广州、深圳亦出现类似“到访量翻倍”现象，前期因限购政策积压的改善型需求集中入市。据克而瑞监测，2023年四季度四大一线城市新房成交面积同比上涨28%，二手房成交套数同比增长35%，政策窗口期效应显著。
房价结构性分化，核心区抗跌性强
与成交量回暖形成对比的是，房价并未出现整体上涨。国家统计局数据显示，2025年6月，一线城市新房价格同比下降1.4%，二手房价格同比下降3.0%。但分化特征明显：上海因高端豪宅项目集中入市，新房价格同比上涨6%，领跑全国；而广州、深圳受外围区域供给增加影响，房价同比降幅超5%。二手房市场同样呈现“中心抗跌、外围承压”态势，北京、上海核心区房价跌幅明显小于郊区。
政策持续优化，市场期待长效机制
尽管“认房不认贷”短期提振了市场信心，但专家指出，单一政策难以扭转长期预期。2025年以来，北京、广州等地通过优化公积金贷款、放宽普宅认定标准等“组合拳”延续政策效应。中指研究院分析认为，未来需进一步降低交易税费、优化限购政策，并配合产业升级、人口导入等长效措施，才能实现市场全面止跌回稳。
周年之际，一线城市楼市正从“政策驱动”转向“市场驱动”。成交量回升与房价理性调整并存，既反映了政策工具的有效性，也预示着市场正在寻找新的平衡点。
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